Quelles sont les démarches à effectuer ?

 

Lors d’un changement de logement, une difficulté majeure surgit : connaître ses droits. Ce document va vous permettre de répondre aux questions que vous vous posez. Il a pour objectif de vous expliquer les démarches à suivre pour que votre changement de logement se fasse en toute sérénité. 

 

I/ Entrée dans le logement

 

Le moment où l’on prend possession d’un logement est important. Pour le locataire il s’agit de signer un contrat de bail, qui le liera au propriétaire, et d’établir un état des lieux. Vide ou meublé, pour un seul preneur ou pour une colocation, chaque type de contrat présente des spécificités.

 

1/ Les démarches

 

Avant d’entrer dans les lieux vous avez un certain nombre de démarches à effectuer pour profiter pleinement du logement.

 

  • A la signature de votre contrat :

–         Fournir une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs

–         Verser un dépôt de garantie qui correspond à un mois de loyer sans charges

 

  • A votre entrée dans le logement :

–         Faire ouvrir les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité

–         Informer de votre changement d’adresse les organismes tels que la CAF ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA), la poste, la sécurité sociale, votre banque, les services fiscaux, votre assurance…

 

Le bail

 

Le bail est également appelé contrat de location. Il permet de formaliser la location et définit les obligations du locataire et du propriétaire. Il s’agit d’un document obligatoire lors de toute location qui doit être écrit et signé par les deux parties. Il est établit en deux exemplaires dont un vous est remis. Il sera à garder précieusement car il pourra vous servir de justificatif de domicile.

Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire ou avec l’aide d’un professionnel tel qu’un agent immobilier ou un huissier par exemple.
Il peut également être établi par un notaire : il s’agit alors d’un acte notarié et une copie doit être délivrée au locataire et au propriétaire.

En cas d’absence du bail écrit, le propriétaire ne pourra pas exiger du locataire de quitter les lieux et ne pourra pas augmenter le loyer.

 

Des différences existent selon que vous louez un logement vide ou meublé :

 

Location vide Location meublée
Durée du bail 3 ans minimum 1 an minimum (sauf pour les étudiants avec un bail de 9 mois)
Préavis donné le bailleur 6 mois avant échéance du bail 3 mois
Préavis donné par le locataire 3 mois (réduit à 1 mois dans certains cas)* 1 mois
A savoir ! Le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour certaines raisons (habiter le logement soi-même ou permettre à un proche d’y habiter)

Si le bailleur vend son bien le locataire est prioritaire pour l’achat et doit proposer une offre dans les deux mois.

Pour louer un logement meublé il faut impérativement pourvoir un minimum de confort (logement chauffé, eau potable, sanitaire, mobilier de vie courante, réfrigérateur, plaques de cuisson, four…)

 

*Le délai de préavis est réduit à 1 mois lorsque le locataire connaît un changement de sa situation professionnelle : obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une période de chômage.
Il peut être réduit également pour deux autres cas liés à la situation personnelle du locataire : le locataire est bénéficiaire du RSA (Revenu de Solidarité Active) ou d’une allocation adulte handicapé, l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile (pour cela il faut un certificat médical), le locataire s’est vu attribué un logement social.

 

v    Le dépôt de garantie

 

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire pour garantir l’exécution de ses obligations locatives. Il existe des dispositifs d’aide au dépôt de garantie. (Cf. http://bailpdf.com/conseils-location/aides-au-logement)

 

Pour un logement meublé la loi n’impose pas le montant du dépôt, il est donc fixé librement. Il est habituellement égal à deux mois de loyer.

Pour un logement vide le montant est limité à un mois de loyer hors charges.

 

La caution solidaire 

 

Une caution est généralement demandée lorsque les revenus du locataire sont insuffisants. Le garant est celui qui se porte caution. Il s’engage à satisfaire à toutes les obligations du locataire si celui-ci ne peut plus y faire face.

 

 

2/ L’état des lieux d’entrée

 

Un état des lieux est un document fondamental : il décrit le logement loué et détermine des éventuelles réparations.

Il est important pour les deux parties de notifier par écrit les constatations faites concernant le logement. Il doit être constaté par écrit, paraphé, signé et daté par le propriétaire et le locataire.

Il est souhaitable d’effectuer un relevé des compteurs (eau, gaz, électricité) et à prendre des photos à l’entrée et à la sortie des lieux. En cas de désaccord, elles permettront de justifier de l’état du logement.
Si aucun état des lieux n’est réalisé par les parties à l’entrée dans les lieux, le locataire sera réputé avoir reçu le logement « en bon état ».

 

Pour un logement meublé, l’état des lieux d’entrée est fortement conseillé car il permettra de trancher en cas de litige sur l’état du logement.
Pour un logement vide, il est obligatoire.

 

 

3/ Les aides financières

 

  • L’Aide Personnalisée au Logement (APL) est une aide financière destinée à réduire le montant de votre loyer ou de votre mensualité d’emprunt immobilier. Elle est attribuée selon la nature de votre logement et la composition de votre famille.

 

L’APL peut être versé si vous êtes :

–         Locataire, colocataire ou sous-locataire d’un logement conventionné*

–         Accédant à la propriété  ayant bénéficié d’un prêt conventionné* pour l’achat de votre logement

–         Résident en foyer d’hébergement

 

L’APL n’est attribué qu’au titre de votre résidence principale et seulement si vos revenus ne dépassent pas un certain plafond.

 

Le montant de l’APL se calcule à partir des caractéristiques suivantes :

–         Ressource de votre foyer

–         Composition de votre foyer

–         Situation professionnelle des membres du foyer

–         Situation géographique du logement

–         Date de signature du prêt

 

Elle est calculée au 1er Janvier de chaque année.

 

  • L’aide mobili-jeune

 

Tous les jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle peuvent bénéficier d’une aide à hauteur de 100€ par mois pendant 6, 12 ou 18 mois.

 

II/ Durant la location

 

1/ Loyer et charges

 

De quoi se compose un loyer ?

 

Lors de la mise en location d’un bien, le propriétaire fixe le loyer, il est libre d’en choisir le montant.
On distingue le loyer hors charges de la provision de charges.

La provision de charges comprend par exemple :

–         Les taxes locatives

–         Les consommables (eau, électricité…)

–         L’entretien des parties communes et le salaire du concierge s’il y a lieu.

 

Les provisions sur charges sont une estimation des dépenses inclues avec la location et sont définies à la signature du contrat de location.

 

Les charges locatives : elles comprennent l’entretien des parties communes ou prestations collectives (les ascenseurs), les taxes locatives (balayage, enlèvement d’ordures) et l’entretien des parties individuelles (chauffage, production d’eau chaude sanitaire…).

 

Quelles sont les modalités de paiement ?

 

Généralement, il vous est demandé de régler l’intégralité du loyer d’avance (en début de mois) à une date précise.
Le paiement peut se faire par chèquevirement ou espèce.
Une fois le paiement du loyer effectué, le propriétaire a l’obligation de transmettre une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

 

2/ Relations avec le bailleur

 

Le droit au logement est un droit fondamental : l’exercice de ce droit implique la liberté de choix de son mode d’habitation.
Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, patrimoine, état de santé, sexe, situation familiale, handicap, mœurs, orientation sexuelle, opinions politiques…

 

Les droits et obligations des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles et dans leurs relations collectives.
Une loi tend à améliorer les rapports locatifs : la loi Mermaz du 6 Juillet 1989. Il s’agit d’une loi d’ordre public qui s’impose à tous. Des dispositifs de maintien et de développement du secteur locatif et d’accession à la propriété par toutes les catégories sociales ont été mis en œuvre.

 

Les obligations des deux parties :

 

Obligations du propriétaire Obligations du locataire
–          Remettre au locataire un logement décent, sans risque pour la sécurité et la santé du locataire

–          S’assurer que le logement est en bon état d’usage

–          Assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir contre les défauts cachés

–          Entretenir les locaux et effectuer les réparations nécessaires

–          Ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire tant qu’il ne déforme pas les lieux.

–          Payer le loyer et les charges récupérables  (charges communes)

–          User paisiblement des locaux loués conformément au contrat de bail

–          Prendre en charge l’entretien courant et les petites réparations

–          Prendre en charge les frais liés aux dégradations pendant la durée du bail, sauf s’il prouve qu’elles ne sont pas de son fait.

–          Laisser effectuer les travaux d’entretien nécessaires

–          Ne pas transformer les locaux

–          Contracter une assurance habitation (Cf. point suivant)

 

 

III/ Sortie du logement

 

1/ Pré état des lieux

 

            Pourquoi est-il important de réaliser un pré état des lieux ?

 

Le pré état des lieux aussi appelé « visite conseil » est très adopté par les bailleurs sociaux. Elle consiste, pour le bailleur, à se rendre dans le logement un mois environ avant le départ du locataire et à inspecter l’ensemble du logement et ses équipements afin de repérer tout ce qui devra faire objet d’une remise en état avant relocation.

Cette inspection se fait avec l’état des lieux d’entrée en main. Les points relevés pendant la visite entreront dans 3 catégories :

–         Les réparations à la charge du bailleur

–         Les réparations à la charge du locataire

–         Les réparations à la charge du locataire mais que, d’un commun accord, le bailleur fera exécuter en retranchant le montant au moment de la restitution du dépôt de garantie.

 

Il n’est pas obligatoire mais est fortement recommandé pour les deux parties afin d’éviter les mauvaises surprises. Le locataire aura le temps et la possibilité de remettre en état ce qui doit l’être par ses soins et le propriétaire peut programmer, dès cette visite, les travaux et remettre son bien sur le marché.

 

2/ Etat des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée conditionne la restitution du dépôt de garantie versé initialement par le locataire ou permet de contester les sommes retenues par le bailleur sur le dépôt.

Il est recommandé de réaliser un état des lieux de sortie : il permet au locataire de pouvoir lui-même procéder aux réparations qui pourraient être mises à sa charge le jour de son départ.

Il doit être établi en présence du locataire et du bailleur ou de son représentant et doit être fait lorsque le logement est vidé des effets personnels du locataire.

A défaut d’état des lieux de sortie aucune somme d’argent ne pourra être réclamée au locataire.

 

3/ Remise du dépôt de garantie

 

La restitution du dépôt de garantie se trouve à l’origine de multiples contentieux entre bailleurs et propriétaires.
Si le logement n’a pas subi de dégâts liés à un mauvais usage et si le locataire s’est acquitté de ses obligations, le propriétaire se doit de restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire est en droit de le conserver, partiellement ou totalement. Attention ! Toute retenue doit être justifiée par le bailleur.

 

En cas de rétention abusive, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception. De plus, en cas de restitution tardive, des intérêts de retard sont dus au locataire.
Il existe toutefois certaines exceptions : des logements ne sont pas concernés (les logements meublés). Le montant du dépôt de garantie pour ces types de biens est défini par le contrat oral ou écrit qui lie les deux parties.

 

 

<Lexique>

 

Logement conventionné : Signature d’une convention entre le propriétaire et l’Etat dans lequel le propriétaire s’engage à louer en respectant un loyer minimum et, en contrepartie, l’Etat prend en charge une partie des loyers du locataire par le biais de l’APL.

 

Prêt conventionné : Le prêt conventionné classique est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État.Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement. Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

 

Quittance de loyer : acte écrit que le propriétaire d’un local remet à son locataire par lequel il reconnaît avoir reçu de son locataire le montant du loyer et des charges.

 

Indice FFB : Indice du coût de la construction de la Fédération Française du Bâtiment

 

Tacite reconduction :clause d’un contrat qui indique que l’article est reconductible automatiquement d’une période à une autre si aucune des parties ne se manifeste.

 

 

Article réalisé par ZIELINSKI Samantha et BARREYRE Justine, Etudiantes en BTS Economie Sociale Familiale.

Laisser un commentaire

Ecrivez et appuyez sur la touche "Entrer" pour lancer la recherche